川崎市の住宅数・空き家率・持ち家率

① 3軒に2軒が共同住宅。川崎市の住宅83万6,900戸のうち、共同住宅（マンション・アパート）は67.0%。政令指定都市20市で福岡市（71.7%）に次ぐ2位です。

② 持ち家率は48.4%で20市中18位。半分以上が借家です。横浜市（61.1%）やさいたま市（63.3%）といった近隣の政令市とは10ポイント以上の差があります。

③ 空き家率9.0%は20市で5番目に低い。全国的に空き家が増えるなか、川崎市は2013年の10.4%から低下しています。住宅が余っていない街です。

3軒に2軒がマンション

川崎市の住宅83万6,900戸のうち、共同住宅が56万500戸で67.0%。一戸建は18万3,200戸で21.9%にすぎません。政令指定都市20市のなかでは福岡市に次ぐ2位です。

この構造は市域の狭さから来ています。川崎市の面積は142.96km²で、人口156万人。人口密度は1万920人/km²で、大阪市に次ぐ20市中2位です。限られた土地に多くの人が住むには、上に積むしかありません。

そして20年間で増えた住宅23万4,720戸のうち、17万8,210戸（76%）が共同住宅でした。川崎の人口増は、マンション供給そのものだったと言えます。

持ち家率48.4%という低さ

持ち家率は48.4%で20市中18位。下には大阪市と福岡市しかいません。半数以上の世帯が借家に住んでいます。

近隣と比べると差は明確です。横浜市61.1%、さいたま市63.3%、相模原市64.2%。同じ東京圏のベッドタウンでありながら、川崎市だけが借家中心です。

理由はいくつか考えられます。ひとつは民営借家の多さ（31万9,200戸）。もうひとつは、単身・少人数世帯の多さです。「人口の推移」のページで見たとおり、川崎市の1世帯あたり人員は2.06人で20市中5番目に少ない。世帯が小さいほど、借家に住む傾向は強くなります。

そしてもうひとつ、「通勤・通学の流動」のページで見た構造も効いています。市民の4割が東京へ通勤する街では、住まいは「東京への近さ」で選ばれ、腰を据えて買うより借りて住むという選択が合理的になります。

空き家は増えているが、率は下がっている

空き家数は2003年の6万2,000戸から2023年の7万5,100戸へ、1万3,100戸増えました。数だけを見れば増加です。

ところが空き家「率」は10.3%から9.0%へ下がっています。総住宅数がそれ以上に増えたためです。2013年の10.4%をピークに、2018年9.5%、2023年9.0%と一貫した低下傾向にあります。

全国の空き家率は2023年で13.8%。川崎市の9.0%はこれを大きく下回り、20市中5番目に低い水準です。空き家問題が全国の課題になるなか、川崎はまだその段階にありません。

ただし「人口の推移」のページで見たとおり、2020年から2025年の人口増加率は+1.5%まで鈍化しています。住宅供給が続く一方で人口増が止まれば、空き家率は上昇に転じます。この指標は今後5年、注意して見る価値があります。

中小企業への示唆

1. 転居需要が厚い——借家率51.6%は、それだけ入居・退去のサイクルが速いということです。引越し、ハウスクリーニング、不用品回収、家具・家電、カーテン・照明——転居に伴う商売は、持ち家中心の街より市場が厚くなります。

2. マンション向けサービスの市場が大きい——共同住宅56万500戸。管理、修繕、リフォーム、宅配ボックス、インターネット回線。集合住宅特有のニーズが、市内住宅の3分の2に存在します。

3. 戸建て向けは北部に集中——一戸建の比率が高いのは麻生区・宮前区です。外構、造園、屋根・外壁塗装、シロアリ、給湯器——戸建て向けの商売は、営業エリアを北部に寄せたほうが効率的です。

4. 空き家ビジネスはまだ早い——空き家率9.0%は全国平均を大きく下回ります。空き家活用・管理を主力にするには、川崎市内の市場はまだ小さい。近隣自治体と組み合わせた広域展開が現実的でしょう。

データの注意点

数値は総務省「住宅・土地統計調査」によるもので、5年ごとの調査です。この調査は標本調査（一部の世帯を抽出して全体を推計する方式）のため、数値は推計値です。100戸単位で丸められている年もあります。

「空き家」には、賃貸・売却用の物件や別荘も含まれます。いわゆる「放置された空き家」だけを指すものではない点にご注意ください。

持ち家率は「持ち家数 ÷（持ち家数＋借家数）」で計算しています。分母に住宅総数を使う定義もあり、その場合は数値がやや低く出ます。